土地・建物の税金ガイド 11
「所有地に事務所併用住宅を新築したときの税金」

所有地に事業用の事務所併用住宅を新築した場合、どんな税金が
かかるのでしょうか?
所有地面積100m2、建設費3000万円、内借入金は2000万円、
住居部分100m2、事業用部分50m2、鉄骨造延べ床150m2
とした場合の税金について解説いたします。

(1)建設時に必要な税金
①建築工事請負契約書の印紙税
 契約金額1000万円超5000万円以下→税額1.5万円
                       (~H23.3.31。本則は2万円)
②金銭消費賃貸契約書の印紙税
 ローン金額1000万円超5000万円以下→税額2万円

③所有権保存登記の登録免許税
 登録免許税の軽減措置は床面積の90%以上が住居部分でない
 と受けられません。したがって税率は0.4%となります。
 固定資産税評価額は東京法務局管内の新築建物価格認定基準表
 の鉄骨造8.4万円/m2で計算しておきます。基準額は法務局ごと
 に定められています。
 税額=固定資産評価額×0.4%
    =150m2×8.4万円/m2×0.4%=5.04万円

④抵当権設定登記の登録免許税
 抵当権設定登記の登録免許税も同様に軽減措置は受けれれません。
 税額=債権金額×0.4%=2000万円×0.4万円=8万円

⑤不動産取得税
 不動産取得税は、住宅部分に対してのみ専用住宅同様に軽減措置
 が受けられます。したがって住居部分は0円となり、事業用部分に
 対してのみ課税されます。
 税額=固定資産評価額架けっル4%
    =50m2×8.4万円/m2×4%=16.8万円

⑥消費税
 税額=3000万円×5%=150万円

⑦土地の固定資産税
 建設中の土地にも税金がかかります。施工期間10か月として算出
 してみましょう。土地の固定資産税評価額2000万円とします。
 税額=固定資産税評価額×税率1.4%×建設期間
    =2000万円×1.4%×10/12=23.33万円
 
⑧土地の都市計画税
 税額=固定資産税評価額×税率0.3%×建設期間
    =2000万円×0.3%×10/12=5万円

⑨以上、建設時にかかる税金総額
 1.5+2+5.04+8+16.8+150+23.33+5
 =211.67万円
 消費税150万円以外に62万円程度必要なのですね。

(2)建設後、初年度にかかる税金
①土地の固定資産税
 建物の住居部分の床面積の割合が1/4以上の場合は、建物の
 構造や階数に応じて軽減を受けられます。今回は土地のすべて
 が住居用地とみなされ軽減の対象となります。軽減額は小規模
 住宅用地で1/6、200m2を超える部分は1/3に軽減。
 税額=土地の固定資産税評価額×1/6×税率1.4%
     2000万円×1/6×1.4%=4.67万円
 
②建物の固定資産税
 併用住宅の場合、住居部分の床面積が全体の1/2未満の建物
 に軽減はありません。今回は全体の2/3が住居部分なので、住宅
 として使用する100m2は固定資産税が1/2に軽減されます。
 事業用部分の50m2は軽減措置はありません。
 税額=建物の固定資産税評価額×1.4%(住宅部は1/2)
    =(1260万円×2/3×1/2+1260×1/3)×1.4%
    =11.76万円

③土地の都市計画税
 固定資産税と同様に土地の全てが住宅用地とみなされ軽減の対象
 となります。
 税額=土地の固定資産税評価額×1/3×税率0.3%
    =2000万円×1/3×0.3%=2万円

④建物の都市計画税
 税額=建物の固定資産税評価額×税率0.3%
    =150m2×8.4万円×0.3%=3.78万円

⑤上記①~④の合計
 4.67+11.76+2+3.78=22.21万円

⑥住宅ローン控除額
 併用住宅でも、床面積の1/2以上が居住用であれば、住宅ローン
 控除を受けられます。ただし、控除対象は居住用の部分のみです。
 控除額=ローン2000万円×2/3×1.0%(一般住宅の場合)
     =13.33万円 の控除

 土地・建物の税金ガイド 目次
1 住宅ローン減税
2 認定長期優良住宅の優遇政策
3 課税標準について
4 土地建物に関する税金基礎知識
5 土地を購入したときの税金
6 土地を購入したときの税金 補足
7 中古住宅を購入したときの税金
8 住宅ローンの税金と控除
9 不動産購入 単独名義と共有名義どちらが得?
10 所有地に戸建て住宅を新築したときの税額
11 所有地に事務所併用住宅を新築したときの税金
12 駐車場に賃貸住宅を新築するメリット
13 住宅リフォームの税金
14 親の土地に家と建てるときの注意点
15 2世帯住宅の税金について
16 オフィスから住宅へリノベーション、税制上の利点は
17 土地・建物の譲渡に関する税金 1
18 土地・建物の譲渡に関する税金 2
19 投資用不動産を売却、税額はどう計算するのか
20 事業用資産の買い換え時の税金
21 土地と土地の交換に税金はかかるのか
22 相続した財産を売却 税金はどうなる?
23 父親名義の自宅を相続する時の税金

ブログ目次
陽だまりと木陰で暮らす、地球と住人にやさしい家づくり
光熱費1/2のエコ住宅シリーズ
健康維持増進住宅シリーズ
土地・建物の税金ガイドシリーズ
敷地検討時の耳より情報シリーズ
断熱・気密など住環境関係情報
新アトリエ建設プロセス
住宅建設コスト解説

陽だまりと木陰で暮らす、地球と住民に優しい家づくり【マゴコロハウス】
一級建築士事務所 森建築設計:http://moriken.p1.bindsite.jp/
神奈川県川崎市中原区等々力17-5 tel:044-744-1596
メールアドレス : morikentiku-mori@hkg.odn.ne.jp