2012年 8月の記事一覧

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12年08月27日 08時57分14秒
Posted by: moriken
20120827オーバーレイ.jpg
昨日はオーバーレイハウスの銀行融資打合せを行いました。
これまで検討してきたプランは賃貸優先でオーナー宅面積はやや手狭なプランとなっていたこと、そして賃貸面積比率が大きいと住宅ローンでは扱えずローン金利が高くなってしまうことから、オーナー宅面積を広げた案に再検討するという方向で大きな方針転換を行う事となりました。

収支検討をした結果、賃貸面積が縮小してもローン金利が下がる事で収入見込み額はあまり変らないことも確認し、自信を持って計画変更をお勧めすることができました。

大きな方針の転換により、全体の計画工程は半年ほど遅れますが、じっくりプラン検討を継続していきます。
住環境性能+Design住宅 森建築設計
12年08月23日 07時24分46秒
Posted by: moriken
世田谷区が「旗ざお長屋」規制に着手した。写真は2年前に竣工した4軒の賃貸住宅「sora」だ。このような長屋も旗ざお敷地には建築出来なくなるかもしれない。

20120823sora.jpg
東京都建築安全条例では、旗ざお敷地への共同住宅建設を厳しく規制している。それに対し長屋は一般住宅に近い規制しかしていない。このことから狭い通路の奥敷地に大きな長屋建築が建設されることになり規制に乗り出したのだ。

同区条例の改正案では、面積300m2以上の旗ざお敷地に建設する4戸以上の長屋を規制対象とし、13年1月の施行を目指している。

そもそもなぜ共同住宅に近いような大規模の長屋が建てられてしまうのか?
その背景にはロフトの居室転用という行為の横行がある。実態は居室しとて利用する空間をロフト扱いで申請することで、2階建てでも10近い「大規模長屋」が建ってしまうのだ。

こうした手法を防ぐ対策として、同区では小屋裏物置等の取り扱いを改正し、空調を設置しない、開口部を原則認めないなどの禁止項目を明記している。

東京都建築安全条例では住宅に近い規制しかしていない長屋だが、横浜市では共同住宅に近い規制をしており、川崎市でも横浜まで厳しくはないが大規模な長屋は建築し難いような規制をしている。
住環境性能+Design住宅 森建築設計
12年08月05日 15時24分52秒
Posted by: moriken
20120804世田谷計画.jpg
一昨日は世田谷代田計画の打合せを行いました。敷地の問題と銀行ローンがクリアになり、具体的な計画概要について協議させてもらいました。

この計画は築45年の木造2階建てアパートを維持管理のために大規模リフォームするというものです。第一の目的は将来に渡り競争力を維持できる賃貸アパートにすること、第二は耐震補強です。

建て主様のご希望は1住戸面積を現在の1.3倍くらいに広げてゆとりあるワンルームにしたいとのことでした。このご希望に対し私の提案した計画は1住戸の面積は現在のままで改修すべきだとお話させていただきました。面積を大きくしても大きさに見合った賃料設定ができそうもないことが大きな理由です。現在の面積のままでも十分に魅力的な賃貸住宅に改修できるとの自信もありご提案させてもらいました。

「古くて新しい、記憶がつなぐ集住ハウス」
私が掲げたコンセプトのもと、1住戸当たりの面積はそのままで、柱と梁の位置も変更することなく計画することで納得いただきました。昭和初期のアパートの雰囲気を残しながら新たなエッセンスを取り入れた賃貸住宅にするつもりです。

住環境性能+Design住宅 森建築設計
12年08月05日 15時19分46秒
Posted by: moriken
20120805オーバーレイハウス.jpg
昨日はオーバーレイハウスの打合せを行いました。打合せのメインは銀行融資です。
オーバーレイハウスは1階と2階が賃貸住宅で3階はオーナー2世帯住宅という賃貸併用住宅です。賃貸併用の場合、賃貸部分の面積が確定しないと銀行融資の審査に進む事が出来ません。未確定でも審査することは可能ですが賃貸部と全体面積が変動すると再審査となってしまうのです。

昨日は私のほうでご紹介した銀行担当者をお連れして審査に必要な書類などのご説明をしました。銀行融資審査はある意味プランよりも重要です。審査が通らないと計画自体を中止しなければいけないということもあるのですから。

写真は3階のオーナー宅南側のルーフバルコニーです。私の設計する住宅には屋外リビングや屋外ダイニングを必ず設置するようにしています。生き方を変え、人生を豊かにしてくれる場所だと思っています。
住環境性能+Design住宅 森建築設計
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